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2019-05-13 11:10:46

当一个城市的人口不断流失、房屋需求不断丧失的时候，最终的结果也不过就是复制鹤岗的轨迹。

看看你所在的城市为长三角、珠三角和本省、本区的核心城市贡献了多少人口，就可以明了该城市会不会复制鹤岗。

沿海一些城市走向香港化，而内地的许多城市走向鹤岗化是一种必然趋势！

房屋离不开居住，自住房的本质含义就是居住，那么炒房的就可以离开居住需求吗？当然不能。如果在塔克拉玛干沙漠中建设一些房子，请炒家去炒作，他们愿意去吗？当然不会，因为没有居住需要，就无法实现利润。

以塔克拉玛干沙漠来举例有点极端，换个不极端的地方，以现在的网红城市鹤岗来举例，现在鹤岗每套房的价格是几万或十几万，价低很容易炒作，也容易实现暴利，炒家为何不去呢？因为人口不断净流出，居住需求不断丧失，您请炒家去炒，他会说你是神经病！

当然，如果鹤岗出现了新兴产业，再次拥有远超本地人口的就业机会，此时会带来人口流入，居住需求增长就会给房地产带来新的机会。

 

 

 

未来，复制鹤岗的城市会越来越多

鹤岗这样的城市，在美国也有，底特律就是典型，日本就更多了。看看中国人口流动状况，就可以知道哪些地区有可能会复制鹤岗或是底特律。

 

▲人口不断流出的地区会复制鹤岗和底特律

很多人看到这个图会说，北京人口大幅流出是因为政策因素造成的。其实原因并不重要，重要的是就业岗位的流失会带来人口流失，这会直接影响房地产的未来。这也包括上海等所有人口净流出的城市，无论外在的名头多么响亮，只要人口不断流失，就会给房屋需求带来深刻的变化。

上图中，人口开始净流出的地区，绝大多数城市的房地产投资价值大打折扣，尤其是部分二线和三四线城市。只有少数可以实现人口流入的地区核心城市除外，比如西安，既有政治因素，也有放开落户的刺激效应，还有作为西北五省核心城市的因素，这都促使其在2018年实现了大幅的人口流入。

当一个城市的人口不断流失、房屋需求不断丧失的时候，最终的结果也不过就是复制鹤岗的轨迹，即便房价不下跌，也会因失去终端居住需求而丧失流动性和房屋的财富属性！

从2018年的数字来说，有2个地区在不断实现人口流入。第一是珠江三角洲地区，2018年人口增量达到150万人，相当于在人口净流出地区一年就搬走了一座150万人口的中型城市！这个人口规模与黑龙江的双鸭山市、湖南的张家界市和四川的雅安市相近。

如果将上海、浙江、安徽、江苏这广大地区作为长三角地区（从人口流入所代表的就业岗位的创造能力来说，浙江才是这一地区的核心而不是上海），其2018年人口流入数字约176万，相当于在人口净流出地区搬走了一座类似山西朔州、辽宁阜新这样的中型城市。

珠江三角洲地区和长江三角洲地区2018年就从人口净流出地区搬走了超过两座黑龙江双鸭山市的人口，预计大部分还是适龄劳动力。看看你所在的城市为长三角、珠三角和本省、本区的核心城市贡献了多少人口，就可以明了该城市会不会复制鹤岗。

 

▲鹤岗街头成片的售楼广告

一说到房地产，很多人就会激情澎湃，希望房价每年上涨百分之三五十，这种时代已经过去了。那些人口净流入地区的房屋还可以实现暴涨吗？也难。

当人口净流出地区的房屋失去流动性之后，就会给商业银行带来大量的坏账，这些坏账估计会以千亿、万亿来计算，商业银行为了冲销坏账，就会损失流动性，就会被动提升利率，利率在未来将成为压制房价的核心压力。

当然，央行会努力帮助商业银行化解坏账问题，避免利率的快速上升，准许商业银行发行永续债的初衷或许就在于此。但不管永续债如何设计，最终的买单人都是央行。央行投入的是基础货币，一旦买单的数量不断扩大，最终就会推动利率和通胀，利率依旧成为房价的压力所在。

预计今年开始，利率将进入一个比较长期的上升轨道，这个周期应至少持续三年左右。

最重要的是，人口即便净流入，带来的房屋需求也是缓慢释放的，房价暴涨就基本不可能了。

房地产上涨的真实逻辑

行文到此，那些热衷于房地产投资的人士，一定会觉得笔者太悲观了！确实，无论发达国家还是发展中国家，都躲不开房地产这一产业，即便发达如美国，房地产也是核心产业之一，当今的美国总统更出自这一产业。

本轮中国房地产需求高潮的核心原因在于人口红利因素作为支撑。改革开放后，20世纪60年代出生的人口首先进入劳动力市场；加入世贸之后，七八十年代出生的人口逐渐进入劳动力市场。在中国的人口基数中，这几个年龄段所占比重是最高的，此后就逐渐下降。

适龄劳动力数量的快速膨胀带来了经济的快速增长和房屋需求的高潮。这样的周期，在未来几十年是不可复制的！所以，鹤岗这样的城市不是孤本，相反，却是许多城市即将复制的样本。

不仅中国正在步入老龄化，美国、日本、欧洲比中国更早地步入了老龄化，日本很多房子的每套售价只需几十元人民币。

 

如果继续投资房地产，必须转变以往一年涨幅百分之三五十的暴利思维，而是像美国、加拿大那样投资房地产。

美国、加拿大在二战之后就逐渐进入了老龄化社会，但这两个国家的房地产还一直在发展，很多时期还很繁荣，它们依靠的是什么？是从世界各国吸收年轻的移民，改善自己的人口结构，房地产投资也以租售比为核心指标。

因为在这种模式下，房屋的需求不会在短期内剧烈爆发，而是随着移民的不断加入逐渐增加的，依托租售比投资房地产才是合理的方式。

日本房地产泡沫在上世纪90年代初期破裂之后，房价普跌，但此后各城市的走势却出现不同：很多城市逐渐沦为空城，房屋彻底丧失了价值，但东京圈地区随着人口的不断流入，房屋依旧具有比较高的价值，价格也有所恢复。

哪里有人口流入，哪里就有投资机会

美国、加拿大的思路一样可以复制到国内。中国是个非常广阔的国家，当租售比合理的时候，哪个地区经济活跃度高且可以不断提供新的就业机会进而吸引适龄劳动力流入，那里就有投资的机会。

从第一张图可见，浙江地区和珠江三角洲地区是人口不断流入的地区，是未来房地产投资的焦点所在。所以，本人最近一直在说，珠江三角洲地区在未来是过江龙的逐鹿之地。

同时，这就涉及到中国各个大区的竞争力的比较，只有本地区的竞争力强，才有能力不断提供新就业岗位并吸引劳动力流入。但如果泛泛地讲，各区就都有自己的优势，会公说公有理婆说婆有理，但这并不客观。

各区的竞争力以什么为标志？人口流动才是最客观的指标！哪个地方的人口流入最多、最快，本质上就代表新的就业岗位创造的最快、最多，竞争力就最强，其他数据只不过是辅助因素而已。

人口不断流入珠江三角洲地区和浙江地区，其核心原因是经济竞争力的推动，是就业岗位的引领！

未来，这种不同地区经济竞争力的分化将剧烈加速。南北经济竞争力的差异并不是今天产生的，而是唐朝以后的历史趋势（唐朝以后中国的经济重心一直在南方），不以任何人的意志为转移。

沿海的一些城市走向香港化，而内地的部分城市走向鹤岗化是一种必然趋势！