2023年房地产抵押贷款研究报告

第一章概述

房地产抵押贷款是一种以房地产为抵押品的贷款形式，包括个人和企业两种情况。个人房地产抵押贷款是指个人将名下房产作为抵押品向银行或其他金融机构申请贷款，而企业房地产抵押贷款则是指企业将自己名下的商业房产作为抵押品向金融机构申请贷款。

对于个人房地产抵押贷款而言，其特点在于，抵押品通常为自住房产或投资性房产，借款用途多为个人消费、装修或投资等。借款人需要提供房产产权证明、抵押物评估报告、还款能力证明等资料，以证明其还款能力。银行或其他金融机构会对借款人的信用状况、还款能力、房产估值等进行评估，并根据评估结果制定相应的贷款方案。

对于企业房地产抵押贷款而言，其特点在于，抵押品通常为商业房产，借款用途多为企业经营发展、扩大规模或投资等。企业需要提供房产产权证明、营业执照、企业财务报表等资料，以证明其经营实力和还款能力。银行或其他金融机构会对企业的信用状况、经营情况、房产估值等进行评估，并根据评估结果制定相应的贷款方案。

无论是个人房地产抵押贷款还是企业房地产抵押贷款，其抵押品均为房产，因此具有较低的风险和较低的利率。同时，贷款金额相对较大，还款期限较长，能够满足借款人不同的融资需求。

抵押贷款在金融市场中扮演着重要的角色。它不仅可以为个人或企业提供资金支持，还可以促进房地产市场的发展和经济的增长。然而，借款人应该在申请抵押贷款时注意风险，仔细了解贷款协议，以避免未来可能出现的不良后果。

第二章参与渠道

银行

融资方以本人或者他人（限自然人）名下的房产作为抵押，向银行申请办理抵押贷款，贷款一般以中长期为主。银行房产抵押贷款的利率一般6%以上。

典当

融资方以其所拥有的具有完全所有权的房产作抵押向典当行借款，可预先支付使用费，并在约定的时间内付清本息，赎回当物。典当行房屋抵押贷款以短期融资为主，一般贷款期限在1-12个月，月息大约在3%左右。

信托

受托人接受委托人的委托，将委托人存入的资金，按其（或信托计划中）指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，融资方以房产作为信托贷款的担保方式。

P2P网络借贷平台

借款人以自有房地产作为抵押物向出借人提供担保，在平台上发标借款的融资方式。P2P网贷平台的房屋抵押贷款的利率一般在10%以上。

贷款公司

融资方以自有房地产（如住宅、商铺、写字楼、厂房等）作为抵押物向贷款公司借款。按照央行现行规定，贷款公司贷款利率上限为基准利率的4倍。

第三章申请条件

下面以中国建设银行的相关产品为例，说明从银行渠道申请房地产抵押贷款的条件。

中国建设银行作为国内一家大型商业银行，为企业和个人提供了多种房地产抵押贷款产品，下面以该银行为例说明其企业和个人房地产抵押贷款的申请条件。

3.1 建设银行个人经营抵押快贷产品

征信要求

公司征信：人民银行征信记录不存在次级、可疑、损失等三类不良征信记录；不存在未结清欠息、逾期、垫款、关注类记录；
企业主及抵押人征信：近2年内逾期或欠息在30天（含）以内的次数累计不超过6次，且不存在逾期或欠息60天（不含）以上的信用记录；近半年不同机构贷款审批查询次数不超过6次。

申贷企业营业执照要求

执照号码：必须为“三证合一”营业执照，执照号码“9”开头。
成立时间：原则上成立1年（含）（时间计算为对年对月对日）以上；成立不满1年的但满3个月（含）的，应提供两种以上类型经营佐证资料（经营流水、完税证明、订单合同或经营场地租赁合同及水电气缴费发票等）。
帐户要求：建行个人账户。
经营真实性要求：必须上门核查，客户需提供经营流水、合同订单、经营地租赁合同及水电气缴费发票等可证明生产经营的材料（至少提供流水）。
经营范围：经营范围不得有：“房地产开发、房产投资、房地产经纪、房地产中介、物业管理、煤炭、钢材”；不得有“小额贷款、投资理财、典当”等相当内容。

企业主（实际控制人）认定条件

认定范围：个体工商户、个人独资企业、有限责任公司（自然人独资）等。
年龄要求：企业主年龄必须在18周岁--60周岁期间，为中国大陆公民。
职业要求：企业主不得为公务员、事业单位或国有企业员工；企业主及配偶、抵押人、申贷企业股东不得为房地产公司、投资公司、物业管理、小贷公司、理财咨询公司、典当行等相关企业的法定代表人、高管、股东。

房产抵押物要求

抵押物范围：无按揭的普通住宅、公寓（70年产权住宅性质）、商铺、别墅；在建行办理按揭的普通住宅、公寓（70年产权住宅性质）。
抵押物登记地址：抵押物必须在成都行政区范围内（包括简阳）。
抵押物权证：抵押物权证满足下列条件之一：（1）两证齐全（<房屋产权证>和<国土使用证>）；（2）取得《不动产产权证》。
抵押物建成年限：抵押物为住宅、别墅、公寓的抵押物楼龄不超过30年。
抵押人年龄要求：抵押物产权人年龄在18周岁--65周岁期间。
抵押物其他要求：（1）抵押物的土地性质必须为“出让”，不得为“划拨”；（2）商铺必须为“临街底商”，在租在经营状态且独立使用，不接受商场、市场内商铺。

贷款期限

建设银行个人经营抵押快贷的贷款期限最长为10年，每次支用期限为1年或3年，支用到期需年审延期。

贷款利率

建设银行个人经营抵押快贷目前1年期利率为3.5%、3年期为3.9%。

贷款支用方法

贷款50万以下，放款在企业主个人建行账户，线上随借随还；
贷款50万以上，根据客户提供的购销合同放款至第三方建行对公或对私帐户，后续通过线上还款，线下支用。

贷款金额

建设银行个人经营抵押快贷的贷款额度上限为1000万元。

注意事项

别墅、商铺抵押提示：贷款申报时处于清水房状态满3年的别墅、处于空置状态的商铺不予接受。
余额二押提示：（1）“余额二押”仅接受在建行办理按揭的普通住宅、公寓（70年产权住宅性质），房贷至少还满12期以上；（2）有公积金贷款余额的抵押物不得办理“余额二押”；别墅、商铺不能办理“余额二押”；（3）余额二押可贷金额大致=房产评估价格*65%-按揭贷款未偿还的本金。
企业主及抵押人年龄与贷款年限关系：企业主及配偶、抵押人及配偶在申贷及办理环节需满足年龄+贷款期限<70年。
贷款金额与房产评估价格关系：因最终申报的贷款金额与个人征信、抵押物面积、经营情况等诸多因素有关联，不会简单按评估价“住宅65%、别墅55%、商铺45%”报价。

3.2 建设银行个人房产抵押贷款产品

贷款额度规定

商品住宅的抵押额度最高可达抵押物价值的70%；
写字楼和商铺的抵押额度最高可达抵押物价值的60%；
工业厂房的抵押率最高可达抵押物价值的50%。

影响贷款额度的因素

个人资质：可贷额度看似是抵押房产和相关政策说了算，但实际上个人资质在其中也发挥着一定的作用。个人资质评估包括个人信用状况、个人收入状况、负债情况、贷款用途等，如果这些都能够按照要求提供，那么，你便可以在银行轻松贷到钱。如果不能够提供个人信用、收入等证明，银行是贷不到钱的。
机构政策：由于各机构的风控手段和受众人群各不相同，因而同一位借款人在经过多方比较下，得到的可贷额度也可能存在天壤之别。
房屋估值：影响房屋抵押贷款额度的因素有很多，房产的评估值是影响房屋抵押贷款额度的一个重要因素。其中影响房产的评估值因素主要包括：房屋类型、房屋面积、朝向、位置、房龄、楼层等。

申请条件

1、申请人是具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄不超过65周岁；有合法的身份；

2、申请人有常住户口，有固定的住所；有合法有效的购房合同；

3、申请人有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

4、申请人愿意并能够提供建设银行认可的房产做为抵押；以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30％的首付款；

5、房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60％，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

6、建设银行要求的其他申请条件。

贷款利率

建设银行房产抵押贷款利率是在央行商业贷款基准利率的基础上有浮动执行。一般浮动范围在0.5-2个百分点。利息计算公式：贷款利息=贷款本金*贷款期限*贷款利率。例：贷款10万，贷款期限1年，贷款年利率4.35%，贷款利息=100000*1*4.35%=4350元。

申请材料

1、申请人的身份证、户口本；个人收入证明（加盖单位公章）；

2、所在单位营业执照复印件（加盖公章）；

3、结婚证；申请人配偶身份证、户口簿；

4、房产所有权证、原购房协议正本和复印件；

5、房产所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明；

6、建设银行要求的其他申请材料。

办理流程

1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交申请材料。

2、建设银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交建设银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，建设银行向借款人发放贷款资金。

6、贷款结清解押。

担保方式

建设银行房产抵押贷款担保方式有抵押、质押和保证三种，但是不接受单纯以第三方保证形式提供的担保。贷款担保材料：包括房产权属证书、抵押房产共有人当面签署的同意办理最高额抵押的声明或签字、建设银行认可的抵押物评估报告等。

还款方式

等额本息还款法、等额本金还款法、按月还本付息法。

3.3 注意事项

在房地产抵押贷款中，借款人需要了解以下几个方面：

贷款利率：银行给出的贷款利率是借款人需要了解的最重要的事情之一。借款人需要明确自己所申请的抵押贷款的利率是固定的还是浮动的，利率的变化是否会影响到还款能力。
还款方式：还款方式通常包括等额本息还款和等额本金还款两种方式。等额本息还款意味着每月还款额度相等，还款期内每个月所还本金和利息的比例逐渐变化，前期还利息多，后期逐渐偏向还本金；等额本金还款意味着每月还款额度逐渐递减，但还款期内每个月所还本金的比例逐渐变高。
抵押物评估：银行会对抵押物进行评估，以确定其价值和可贷款金额。借款人应该了解抵押物的评估过程和标准，以确保获得合理的贷款额度。
风险评估：借款人需要了解银行如何评估其信用记录和还款能力，以确定贷款的风险和贷款利率。
违约和处置：借款人需要了解贷款协议中关于违约和处置的条款，以及在贷款违约时银行有权采取的措施，如将抵押物变卖或拍卖来弥补损失。

除此之外，借款人还需要注意抵押贷款的期限和利率调整情况，以及提前还款和贷款展期的规定等方面。总之，借款人在申请抵押贷款时应该充分了解相关的信息和条款，以便更好地了解自己的权益和风险，从而做出明智的决策。